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  ●物管方： 業主每月省150元停車費

  理由：柴油漲價，員工社保和工資漲價，還有隨著物價的不斷上升，小區公共維護費用及辦公費用也逐年上升。物業管理公司2010年管理費超支超過210萬元，如果不調整，將超支1300多萬元。

  "最近幾年人工成本上升這是事實，但物管隻列瞭總的支出，並沒有詳細的人工開支給我們查詢，我們都不知道小區到底有多少物管人員，這樣籠統的數字難以服眾。"祈福新邨業主范小姐表示，其實許多業主並不認為不能漲價，關鍵是漲價首先要公開、合理，漲多少，為什麼漲這麼多，需要明確告知業主每一筆錢都花在瞭哪裡。

  未投票就默認同意漲價不合理

  物管方強調，祈福新邨管理費的計費方式屬於酬金制，物業公司隻從管理費總額中提取8%(市場一般為10%至15%)作為酬金，其餘的都隻能用於小區的管理、服務、公共維護，結餘或不足都屬業主享有或承擔。"我們與業主們一樣都不希望漲價，但無奈各方面支出的大幅上升確實是我們無法回避的。"物管方表示，經審計2013年小區管理費超支已達700多萬，2014年如仍按現標準收取管理費並維持現有各項服務，預算將會令超支額擴大至1800多萬。故如果管理費未能按計劃調整，隻能本著保持收支平衡的原則，相應減少員工數目以及服務項目(預算需減少員工數目以及相關服務項目30%)。

  許建華同時強調，采取酬金制有一個很重要的前提，那就是物管方必須公佈小區物管的收支明細，隻公佈一個大概的數目肯定是不夠的。像一些業主認為保安或清潔人員不夠，那麼物管方如果能公佈具體的保安或清潔人員人數，他們的工資情況，再對比物管費的收入，那就比較有說服力。

  祈福新邨物管費三年漲一次

  ●物管方： 不投票者視為贊成漲價

  結果：業委會公告稱，此次調價涉及總戶數共31313戶，僅收到80戶業主來信反對管理費上調方案，未寄達或送達意見/建議的，視為贊成本次管理費的調升方案，對此次管理費上調方案持反對意見的業主僅占全體業主的0.26%。

  焦點2 物管加工資就靠漲管理費？

  物管費漲價，業主說"不"。近日，在號稱"中國第一村"的番禺祈福新邨，物管公司欲再度上漲物管費，從而引發業主反彈。上周五，祈福新邨物管處發佈瞭一份《關於管理費調整的相關說明》(以下簡稱《說明》)，就調價原因作出解釋，稱不上調物管費僅今年就將超支1800多萬元，屆時隻有靠削減員工數及服務項目來實現收支平土地二胎借款利率多少免費諮詢試算衡。而有業主在小區論壇發佈瞭一份《致番禺祈福新邨業主的一封倡議書》(以下簡稱《倡議書》)，對物管方的漲價要求提出瞭針鋒相對的意見。

管理費該不該漲 業主物管各有說法

內容來自sina新聞

  據祈福新邨物管公司表示，該物業公司於2014年4月3日發出通告，提出瞭擬於2014年4月30日起對祈福新邨物業管理費進行適當調價的方案。業主委員會也已經於4月6日通過信函的方式向每位業主發出意見征詢函征求業主的意見，意見征詢期將於2014年4月29日結束。而根據祈福新邨物管公司發給業主的意見征詢函註明：逾期未寄達或送達的視為同意本次管理費的調整方案。

  焦點4 是否就漲價充分征詢業主意見

  "同樣是大型小區，同樣有內線巴士，華南碧桂園多層洋房物管費一直都是2元/平方米，為什麼我們距離上一次漲價才三年又要漲？而且漲30%？"祈福新邨業主楊小姐認為，物管方單純地將收支問題歸結於成本上漲，不如好好檢討一下自己的管理水平。

  該物管公司表示，物業管理行業屬於主要靠人力來提供服務的勞動密集型行業，人力成本占總開支的70%，且有70%的員工工資處於政府最低工資線水平，故政府每年都調高最低工資標準這一政策，對整體費用影響很大：2011年最低工資標準為1100元(按五天工作制)，2013年調至1550元，2014年預計將調到1750元，上漲幅度達59%。物管方還列舉瞭其他導致成本上升的原因，包括工作人員的社保、住房公積金連續幾年有較大幅度的上漲，並且今年增加瞭工會費。

  ●業主方：物管應檢討自己的經營水平

  許建華還表示，物管方如果要上調管理費，需要征得大部分業主的同意，而在征求過程中，必須要保障業主的知情權，物管方要通過上門發放、掛號信送達或是其他方式將投票書送到每一位業主的手上，如果不能滿足這一條件，投票的過程就存在瑕疵。另外，業主不投票或沒有能夠參加投票，就認為是默認同意，明顯不合理。

  漲價方案：擬4月30日起，別墅和多層洋房物管費調至3.4元/平方米，康怡雅園、綠怡花園、豪庭、高層洋房調至3.5元/平方米。部分物業提升至4.1元/平方米。

  在《說明》中，物管公司方面指出："祈福新邨業主除瞭可獲得免費內線邨巴服務外，每戶還可節省：停車費150元/月、公共水電分攤費用以及因花園面積大小而數額不等的私傢花園管理費。如果按照以上所列項目與其他小區相比，相當於每平方重劃區 意思怎麼貸款比較會過件米節省1.6元以上。按照新方案，祈福新邨的管理費標準相當於1.8元/平方米(多層)、1.9元/平方米(高層)、1.8元-1.9元/平方米(別墅)，仍然比周邊類似樓盤實惠，而且本次方案也考慮瞭填補之前的費用缺口以及未來兩年費用開支的不斷增加。

  有業主在《倡議書》中表示：停車占用的是業主共有的公共空間，物業的損失從何而來？有業主對於"省停車費"的說法表示質疑，業主謝小姐就告訴記者，自己並沒有私傢車，也享受不瞭所謂150元/月的停車費優惠，將這部分計算成每個業主都享受的利益，這明顯對沒車的業主不公平。另外，私傢花園也不是戶戶都有，物管對其不收取管理費，也不能算到每戶業主的頭上。

  理由：由於各種成本持續大幅上升，祈福新邨管理費已經出現嚴重收支不平衡情況。經第三方機構審計，2013年管理費整體超支720多萬元。而按照目前收費標準，2014年的超支數額將達1864萬元。

  ●業主方：物管方應有人工開支明細供查詢

  ●業主方：部分業主未收到征詢意見函

  記者瞭解到，對於物業方"逾期未寄達或送達(投票)的視為同意"的做法，不少業主表示反對。有業主認為，這種做法根本就是掩耳盜鈴。一些業主甚至表示，自己至今沒有收到過所謂的"意見征詢函",連投票的機會都沒有。另外一些業主則在網上反映，有保安送達意見征詢函上門讓他填寫，但他想填反對，保安就將意見征詢函收瞭回去。更有業主表示，小區的學校讓學生帶意見征詢函回傢填寫，這本身就是通過孩子使業主就范。

  ■專傢說法

  中國物業管理協會副會長、廣東省註冊物業管理師協會會長許建華向記者表示，近年來，隨著物價上漲以及物管標準的上升，廣州已有多個樓盤上調瞭管理費。總體而言，大多數小區因物管費上漲幅度溫和，得到瞭業主的理解和支持，過渡比較平穩。

  "從祈福新邨的情況來看，並不是所有的業主都反對漲價，畢竟好的物管能讓業主的生活更舒適安心，物業也能得到增值和保值。"許建華表示，大部分持反對意見的業主關註的焦點在於要求物管方對物管費的使用更透明，以及漲價是否有充分征求全體業主的意見，如果漲價是合理的、漲幅是合適的，相信業主不會一味盲目反對。

  許建華認為，目前祈福新邨的物管采取酬金制，物業公司從管理費總額中提取8%作為酬金，這一比例基本上是10年前的水平，按照現在的市場來看確實有點低，物業方在經營上存在困難一定程度上可以理解。

  ●物管方： 人工成本上升使整體支出增長超30%

  焦點1 不收停車費就加管理費？

  2008年

  漲價方案：從2008年1月1日起，別墅管理費調整為1.9元/平方米、多層洋房2.1元/平方米、高層洋房2.2元/平方米。活力花園和倚湖居兩個分區維持不變，為2.2元/平方米和2.4元/平方米。

  理由：樓巴運營成本增加，柴油費用漲瞭271%，從1.9元/升漲至5.15元/升。另外，用工資源成本也成倍增長，其中員工的社保支出就升瞭近4倍。按照方案，物管公司2008年的財政預算虧損將會接近1140萬元。

  ●業主方：不是人人有車

  2011年

  漲價方案：從2011年5月1日起，別墅由1.9元/平方米調整至2.5元/平方米(康怡雅園、綠怡花園、豪庭調整為2.6元/平方米)；多層洋房由2.1元/平方米調整至2.7元/平方米；高層洋房由2.2元/平方米調整至2.8元/平方米(倚湖灣1～3座即湖岸經典調整為3.30元/平方米)。

  ●物管方： 去年已超支700多萬

  結果：業委會公告稱共收到業主反饋意見函1248份(其中：反對1005份，贊成140份，不符合要求或其他意見103份)，未有反饋意見(即視為同意)的共33907戶。對本次管理費調整方案持反對意見的業主僅僅占全體業主(35155戶)的2.86%。

  2014年

  焦點3 不漲價隻有削減物管員工及服務？

  另外，還有業主稱"物業公司用小區管理費收入支付祈福集團屬下其他機構(例如醫院、酒店、商場)的費用"。物管方則表示絕不會用於支付上述其他機構的費用。而針對物管方提出每年有警犬巡邏，並且產生瞭每年49萬的警犬費，業主在《倡議書》中反駁稱，經查詢祈福物管公司登記的均為寵物牌照，根本沒有合法的警犬巡邏手續。

  在《說明》中，祈福新邨物管公司提到："近年來人工成本及物價的大幅上漲是管理費調價的主要原因......祈福新邨管理費三年未作調整，但三年以來，單是人工成本的增加已使管理費的整體支出增長超過30%。"

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-23/08052700271.shtml

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