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內容來自sina新聞

優利貸>泰山法拍撤回天津取消藍印戶口沖擊郊區樓市 庫存難題待解

  "我們這幾天都在不停地賣藍印房,剛剛才賣瞭兩套。"恒大山水城銷售員語氣略帶急促地對21世紀經濟報道表示,隻要想買,可以找經理申請折扣。

  這是目前天津郊區樓盤銷售的主要狀態。天津停辦藍印戶口政策的消息傳開後,買房人與開發商都在爭搶藍印房末班車。人們擔心,6月1日以後,這些樓盤將面臨極大的庫存風險。

 風險逼近

  "我剛在武清買瞭一套房。"李強(化名)表示,如果未來武清樓市大跌,他會再去投資一套。李強是追趕藍印房末班車的一員。他購房目的很簡單,就是為瞭正在上初中的孩子高考問題。

  天津市前不久下發通知,從2014年5月31日起,停止外省市人員通過購買商品住房、投資興辦企業和引進人才辦理藍印戶口。不過,政策給開發商們留下瞭充足的時間。

  恒大山水城的銷售告訴21世紀經濟報道記者,他們目前的戶型主要在96-150平方米之間。周末會推出為藍印準備的特惠房,即一次性付款一口價,預計總價58萬-60萬之間。折合單價為6200元/平方米。

  藍印房對開發商的沖擊遠比外界看到的嚴重。比如,恒大山水城的銷售員告訴記者,他們樓盤90%-95%的客戶均來自北京。武清當地人基本都有回遷房,購房需求很少。

  規模建築面積高達兩百萬平方米的大盤遠洋城,直接打出瞭"貸款也能辦藍印"的口號。武清當地一位業內人士告訴21世紀經濟報道記者,有某傢新進武清區域的開發商因為也想趕藍印房末班車,提前開工而被政府罰款。

  藍印是天津等諸多郊區大盤的主要賣點。在京津高速兩旁,可以看到許多房地產項目的巨幅廣告牌,最醒目的廣告語就是"藍印戶口"。僅40萬元的購房門檻,藍印戶口購房人群是這些樓盤的最主要客群。

  離北京很近的武清,是藍印戶口政策的最大受益區域之一。中國指數研究院[微博]數據顯示,2010年以來,天津武清區商品住宅成交面積占全市的比重均在10%以上,2014年一季度,武清區成交面積、金額比重更是分別達到18.6%、12.2%。而一旦失去戶籍吸引力的支撐,天津市遠郊區縣的住宅需求迅速回落的可能性較大。

 留守者仍看多

  近年來,不少外來開發商動輒以百萬級大盤的規模進駐天津郊區樓市。

  天津市內六區目前銷售均價已躍至2萬元/平方米左右,而遠郊區縣約為7000元/平方米。由於價格優勢明顯,在藍印戶口政策利好下,以武清、寶坻、薊縣為主的遠郊區縣近年來房價漲幅明顯,由2008年的約4000元/平方米累計增長70%,遠遠超過環城四區和濱海新區的增幅,僅次於市內六區。

  遠洋地產總裁李明在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,"天津即便受藍印戶口政策取消影響,住宅需求即使有減少,相對於供應的不足來說,也可以忽略。從2003年至今,北京每年的竣工量一路下降,從3000多萬平方米降到1000多萬平方米左右,北京市場主要的矛盾是供應的問題。相較於河北,天津的商機我認為更加值得思考,看好武清發展,遠洋去年底、前年都拿瞭很多地。"

  泰禾集團董事長黃其森則認為,京津冀一體化有著重大意義。"對於房企,京津冀一體化有三大好處。首先,北京的一些產業和人口疏解到北京周邊地區,北京會變得宜居,我們在北京拿到的地塊前景會更好;其次,京津冀一體化使北京周邊地區新型城鎮化的進程大大加快,城鎮化離不開人的居住,房企可以戰略性佈局的區域變得更廣闊;再次,新型城鎮化需要的不僅僅是住宅,也需要商業、產業,業態多元化,房企獲得的機遇是全面的。"

  黃其森稱,泰禾3月份在武清拿地,不少人都認為藍印戶口取消瞭,武清的市場不行瞭。其實不然,正是藍印戶口過去擾亂瞭武清的房地產市場,成為一個異類。現在,武清正在回歸正常的發展軌跡。武清之於北京的輻射半徑,是值得看好的潛力市場。

  在天津有著兩個百萬級大盤的鴻坤地產營銷總監吳艷稱,他們的項目客群定為北京以及武清的改善型客戶,賣點為休閑度假。據她透露,鴻坤在天津有8億-10億的貨值,預計今年三季度推向市場。

  大庫存消解難題

  外來開發商信心滿滿的同時,天津本地開發商早已嗅到市場風險。

  武清一位土地一級開發商告訴21世紀經濟報道記者,他們已經在前一段時間將住宅用地部分轉讓給外來開發商。"沒有瞭戶籍制度的優惠,武清本地需求是微不足道的。對於北京客群,高鐵解決不瞭休閑度假問題,沒有誰是坐高鐵然後再轉公交車去住別墅。如果開車,北京客群選擇性就太多瞭,北京往哪個方向開1-2個小時,都有不錯的度假環境。"

  藍印戶口取消為天津樓市帶來的最大重創是高庫存。

  中原地產數據統計顯示,3月份武清住宅成交合計套數為1133套,目前可售面積高達2.17萬套。也就是說,即使依賴藍印戶口,去化也需要20個月。如果沒有藍印戶口,武清等區域的投資價值將會明顯降低。

  數據顯示,以2013年月均銷售量計算,當前天津各區域,市內六區和環城四區的去化表現相對較好,大多在1年左右,遠郊區縣去化周期基本在20個月左右,武清區為17個月,寶坻需要34個月。6月1日後,遠郊區縣首先需要解決去庫存問題。

  中原地產分析師張大偉認為,藍印戶口取消後,天津郊區樓市將迎來長期大蕭條。從交通上看,天津郊區不具備作為睡城的條件,承接產業優勢也不大。另外,張大偉認為,天津郊區的庫存太大,如果沒有藍印戶口或者類似的替代政策,天津的人口流入減少,龐大庫存給企業帶來的資金壓力非常大。

  上述武清本地開發商則悲觀地認為,藍印戶口政策正式取消後,武清商品房成交量肯定腰斬。這是降價也解決不瞭的問題。另一位不願意透露姓名的全國性開發商負責人稱,"進軍京津冀,老板已經做好瞭不賺錢的準備,最大的戰略效果可能是'響應政府號召'。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/07392702018.shtml
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