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內容來自sina新聞

嚴躍進不動產登記將捍衛農地經濟利益

??近日,中國政府網發佈《不動產登記暫行條例》,並將於2015年3月1日起正式實施。不動產統一登記制度對不動產基礎數據進行全面梳理,有利於各類調控政策的精準實施。對於農村土地市場的改革而言,也同樣具有積極意義。

??農村市場占有豐富的土地資源,不動產統一登記制度必須重點關註這些領域。相比城市土地市場,包括縣城、建制鎮、工礦區的農村土地市場更具復雜性。一方面,此前對於農村土地資產的登記和確權工作不到位;另一方面,各類配套政策存在缺陷、相關經濟利益保護意識不夠。這樣就容易形成各類監管盲區,在農地入市、農地經營權流轉、城郊結合部的土地市場開發等領域都有所體現。

??從農地入市的角度看,雖然中央政府鼓勵農村集體建設用地和國有建設用地同權,但此類集體建設用地背後的經濟利益依然難以有效劃分。最典型的表現是,部分鄉鎮工業用地背後的權屬不清晰。部分城鎮為瞭鼓勵企業進入,在土地使用權的出讓上違規操作,比如允許部分企業少繳或不繳土地使用費。此類用地的不動產統一登記制度缺失,造成大量土地經濟利益流失。

??從農地流轉的角度看,主要涉及農村土地經營權的流轉。在實際操作過程中,部分農戶私下交易農地經營權,而繞過瞭村集體和更高一級行政機關的監管。這裡一個重要原因就是農地以及附屬建築物沒有落實好確權工作。即使有確權的動作,也因為歷史原因而與實際狀況不相符。尤其是考慮到農、林、牧、漁業的生產用地免繳土地使用稅,部分農戶會鉆漏洞,造成各類侵權現象出現,也使得背後的集體經濟利益流失。

??城郊結合部的土地市場正面臨大開發的趨勢。但恰是因為此類土地未來增值空間很大,所以相應的利益訴求也比較多。現實情況也是如此,很多處於城市郊區的優質土地,會引來包括工業企業、農村集體經濟組織、自然人三方面的爭奪。同時也出現瞭部分用地被一方長期占用,而逃避繳納各類稅費的現象。甚至在涉及征地補償的環節,對於一些權屬不明晰的土地,會有各類扯皮的現象出現。

??此類監管盲區的出現,真正的根源在於農地權屬不清晰,而實質在於對農地背後的經濟利益的分割出現瞭比較混亂的局面。現實中,農地市場的發展面臨著一個不均衡的尷尬。一方面是部分農地的權屬劃分存在很大爭議,輕則扯皮,重則訴諸法律。另一方面也存在各類被閑置、被撂荒的農地,造成潛在經濟價值的流失。

??加快農地不動產統一登記制度的推進,將改變過去架空土地用途管制的做法,從而遏制各類侵占農地利益的行為。

??農地不動產統一登記制度的推進,在杜絕相關經濟利益流失的同時,也能夠平衡農村集體經濟組織的資金狀況。在新農村建設過程中,包括農田水利、村村通工程等,都需要大量資金的投入。此前通過舉債方式進行落實,反而會阻礙農村經濟的發展。未來通過對相應不動產的權屬進行登記,能夠對公共基礎設施建設的資金投入進行更恰當的比例劃分,從而緩解資金投入壓力。

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??農村不動產統一登記制度的推進,能夠帶來公平和效率兩個目標的實現。對於一個擁有明確權屬證書的經營者或使用權人而言,將對土地資產的盤活和交易更有熱情。相比過去各類侵權的做法,在該制度下,包括經營權在內的各類權利更容易分離,相應的土地級差收入也能夠更好地體現,土地背房貸2胎增貸任何問題免費諮詢後的經濟利益也更容易得到有效配置。

??在捍衛農地經濟利益的同時,該制度的推進也會加快農村政治文明的建設和發展。隨著農村集體建設用地使用權、房屋所有權、土地承包權的確權工作逐漸到位,隨著農民積極參與到土地登記和頒證等環節中,農民的權益將得到最大保護,也更能激發出自豪感。這樣一個制度的推進,也較好地吻合瞭新型城鎮化建設的需要。隨著農業戶口和非農業戶口制度的取消,城鄉之間的隔閡也在逐漸消失。通過對農村土地市場不動產數據的重新歸集和梳理,能夠讓農戶重視土地市場背後的經濟利益,也能夠讓他們積極拿起不動產統一登記制度的法律武器,來捍衛自身的各類權益。從這個角度看,不動產統一登記制度在農村市場的落地,將加快農村經濟和社會改革的進程。

??(作者為上海易居房地產研究院研究員)


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/08505954045463497065129.shtml

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