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自住房房源有限中號不易 剛需族回流商品房
6月23日，金隅·匯星苑自住型商品住房公開搖號活動。不少業內人士認為，由於自住房房源有限，很多申購者還是得回流到普通商品房市場。
本周一，北京市首個自住房項目，金隅·匯星苑開始現場搖號，12.7萬戶優先傢庭中，隻有1882套房源可供搖取，搖號比例接近68:1。不少人戲稱：能買上即是"中大獎"。
而就在搖號前後，很多自認為"無緣中大獎"的剛需族已將目光重新投向價格較低的剛需樓盤。"先知先覺"的開發商們，則已從上周開始，加快旗下剛需盤的入市步伐，搶奪市場。
剛需市場回溫
"隨著搖號的結束，項目的銷售情況已經得到瞭明顯改觀。"據華業集團副總裁陳雲峰介紹，華業旗下的華業·東方玫瑰，在北京首個自住房搖號前的一段時間裡，一天隻有二三十人前來售樓處看房，就連電話咨詢都不多，而這幾天，來電來訪量正在大幅增加。
自住房優先傢庭申購者方女士昨天也向記者表示：因為覺得中簽概率太低瞭，所以她在現場核驗資料階段就放棄瞭。目前，她正考慮在通州、大興的地鐵沿線買套新房，或是在城區購置一套二手住宅。
由於自住房入市的影響，近期北京剛需市場出現瞭比較濃重的觀望情緒，使得剛需盤的成交量一度下滑。然而，不少業內人士認為，由於自住房房源有限，隻能消化很少一部分剛需市場，很多自住房的客群還是得回流到普通商品房市場。因此，一些開發商提前部署，近期加大瞭推盤力度，各種促銷手段層出不窮。
低價開盤搶客
近期，不少項目都選擇以平價或者低於市場預期的價格搶客。據亞豪機構統計數據顯示，上周(6月15日-22日)，北京共有5個項目開盤。其中，保利春天派、金地朗悅·YOYO派及珠江·四季悅城3個項目均為商住類型。總價最低的保利春天派僅79萬元起，均價在2.3萬元/平方米左右；位於房山良鄉大學城區域的金地朗悅·YOYO派，均價約2.38萬元/平方米，與4月底持平。
另兩個入市的住宅項目京西·金泰麗灣、保利·羅蘭香谷，均瞄準剛需及剛改人群。位於昌平沙河的保利·羅蘭香谷開盤均價約2.6萬元/平方米，而區域內的首開·國風美唐5月底開盤時約為3萬元/平方米；位於門頭溝區的京西·金泰麗灣的開盤均價為2.7萬元/平方米，與周邊西山藝境、華潤·潤西山等項目3.5萬元/平方米的均價相比低瞭一些，而且也略低於其此前預期的2.8萬元/平方米。
"上周開發商集中推出不限制購房資格的商住類產品，也是為瞭打破目前成交低迷的銷售僵局。"亞豪機構市場總監郭毅還表示，普通住宅項目低價入市，也是開發商在淡市時期積極消化庫存、盤活資金的舉措。"目前低價入市已成開發商共識。"
綜合開發商及機構數據顯示，上周開盤的保利·羅蘭香谷、京西·金泰麗灣、通州·萬達廣場入市當天即售罄，珠江·四季悅城去化率達九成，金地朗悅YOYO派去化率也達到8成左右。
優惠增加吸引剛需
早在今年5月，位於亦莊的海梓府曾以"團購房"為名，推出瞭100套特價房源，單套直降40萬元，被稱作是京城迄今降價力度最大的樓盤。而在市場觀望情緒濃重的背景下，除瞭讓利返現之外，各房企還在付款上頻頻制造各種優惠以吸引以剛需為主的購房者的註意。
比如前段時間，位於通州土橋區域的自由築就為其在售的最後一期房源推出瞭"首付減半活動"(開發商墊付25萬-30萬元的一年期的無息貸款給購房者)。
房山區域的商住項目旭輝E天地，更是於近期拋出瞭"無條件退房"。
"那都是為瞭吸引手頭財力不足的剛需族的關註。" 泰禾集團品牌總監沈力男表示，像"0首付"、"分期首付"、"特價樓棟"等促銷手段，都是市場不好時開發商采取的正常措施。
郭毅則認為，在房地產調控政策依然嚴峻的背景下，樓市缺少利好帶動，庫存量還會進一步提升。不斷累積的庫存沉淀瞭開發商的大量資金，激發瞭開發商降價促銷的動力，購房者也因信託信貸此能夠得到實際的價格優房貸計算惠。
■ 市場展望
7月36盤爭搶入市
繼6月份北京33項目集中入市後，7月份北京商品住宅供應量有增無減。根據亞豪機構統計數據顯示，7月北京共有36個項目計劃開盤，包括鴻坤西山雲景、中國鐵建·青秀尚城等12個純新盤以及華業東方玫瑰、路勁世界城等24個老項目後期。
據統計，樓市供應自3月以來大幅增加，月度開盤項目數量已連續5個月超過30個，且3月至7月市場總開盤量與去年同期相比大漲近六成。
超五成項目平價入市
"紅五月"褪色、六月"開門冷"使得開發商定價更趨謹慎，並加大促銷力度。據統計，7月份預計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低於市場預期價格入市，占比超五成。
比如，位於通州區域的華業東方玫瑰，5月中旬入市時均價為23000元/平方米，由於是尾盤，其7月新入市的樓棟整體報價沒有變化，但增加瞭優惠；萬科天竺悅城計劃7月中上旬開盤，精裝價格定在30000元-31000元/平方米，而此前的計劃是33000元/平米。另外，部分樓盤盡管提高瞭入市價格，但卻同時推出各種計算復雜、優惠幅度不等的促銷舉措，實際上也是平價入市。
中高端盤放量
北京近期新房供應量處於高位，其中中高端項目增量明顯。據統計，在7月份北京計劃入市的36個項目中，包括首創·瀾茵山、首開璞瑅墅等4個豪宅項目，以及蘇寧·尊悅大廈、中冶·德賢公館、京投銀泰·琨禦府等8個改善型項目在內，中高端項目達12個，占比超三成。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，許多由於"限高令"而推遲入市的高價盤得以入市，是近幾個月高端住宅供應增加的主因。另一方面，下半年自住房的大規模入市，將會在統計數據上進一步拉低平均房價，也為高端項目的入場創造條件。
三季度成交量或回暖
隨著自住房的集中入市，北京樓市格局因此而受到重大影響。金隅·匯星苑已於本周一搖號，恒大禦景灣、金隅匯景苑、當代采育滿庭春MOMA、富力惠蘭美居、首創·悅都匯、住總正華·新國展滿庭芳、中國鐵建·順新嘉苑7個項目均已結束現場審核，處於聯網審核階段。
中經聯盟秘書長陳雲峰表示，隨著下半年大量自住房項目的集中入市，三季度樓市成交量將出現階段性回升。在自住房項目進一步分流剛需客群的預期下，預計未來幾個月或將有更多的剛需商品房項目進行價格調整，樓市整體呈現"量漲價跌"的局面。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-27/07584247635.shtml
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